부동산 경매 전문컨설턴트 & 강사

2020년 인구주택총조사 결과, 법률적 "빈집" 우리나라 2020년 인구주택총조사 결과에 따르면 전국 주택호수는 2,000만 8천호였습니다. 가구·주택 특성항목(1인가구, 주거실태, 빈집)(1인가구_인구부문) 1인가구의 혼인상태는 절반이 미혼임(3,341천가구, 50.3%)(1인가구_가구부문) 1인가구의 혼자 사는 주된 사유는 본인 직장(2,278천가구, 34.3%)이 가장 높음(주거실태) 가구별 평균 거주기간은 8.7년이고, 가구주 연령이 많을수록 거주기간이 길어짐(빈집) 2020년 빈집은 총 1,511천호이고, 사유를 보면 매매․임대․이사 42.9%, 가끔이용 27.1%, 미분양․미입주 13.9% 순으로 나타남「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1호에서 규정한  “빈집”이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.제2조제1항제1호 단서에서 “미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택을 말한다.1. 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목의 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 또는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자가 건축하여 보유하고 있는 미분양주택으로서 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인 또는 「주택법」 제49조제1항에 따른 사용검사를 받은 후 5년이 경과하지 아니한 주택3. 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인 또는 「주택법」 제49조제1항에 따른 사용검사를 받지 아니한 주택4. 「

부동산등기부 갑구의 ‘등기목적’란에 ‘소유권이전청구권 가등기’, ‘소유권이전금지 가처분’, ‘환매특약등기’ 등의 권리 가 기록된 상태에서 매입하면 이후 이러한 권리를 주장하는 자에 의해 소유권을 취득하지 못하므로 유의하여야 한다 ① 갑(甲)은 부동산을 매입하는 계약금을 지불하고 소유권이전청구권 가등기(假登記) 를 해두면 당장 소유권명의를 바꾸지 않고 현재 소유자 을(乙)의 명의로 그대로 두다가 일정기간 후에 자기(甲)의 명의로 본등기를 하려고 한다. ② 채권자가 ‘금전채권 이외의 물건이나 권리(예: 주택소유권)’를 대상으로 부동산소유권처분금지 가처분(假處分) 을 신청하고, 가처분 명령이 내려지면 채무자(즉, 주택소유자)는 주택의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정, 그 밖의 처분행위를 할 수 없게 되고, 채권자(가처분 신청자)에게 대항할 수 없다. ③ 부동산매매등기와 동시에 환매권의 보유(保留)를 등기, 즉 부동산 환매특약등기(還買特約登記) 를 해두면 채무자가 빌린 돈을 상환하면 약정한 환매기간 후에 부동산소유권을 돌려 받게 되는 등기이다. 동시에 하지 않은 등기는 무효이다. 환매특약등기를 하면 제3자에게 효력이 미치므로 환매기간 중에 제3자가 목적물을 취득하더라도 그 제3자에게도 환매권을 실행할 수 있다. 가처분(假處分) 「민사집행법」 제300조(가처분의 목적) ① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. ② 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여,

1. 공탁 공탁이란 법령의 규정에 따른 원인에 기하여 금전, 유가증권, 그 밖의 물품을 국가기관(법원의 공탁소)에 맡김으로써 일정한 법률상의 목적을 달성하려고 하는 제도를 말한다.   공탁할 수 있는 물건인 목적물 에는 금전, 유가증권, 그 밖의 물품 등이 있다. 금전 은 법률에 따라 강제통용력이 부여된 우리나라의 통화에 한하며, 외국의 통화는 금전공탁의 목적물이 아닌 물품공탁의 목적물이 된다. 유가증권 은 사법상의 재산권을 표시하는 증권으로 증권상의 기재된 권리의 행사·이전 등에 있어서 증권의 소지 또는 교부를 필요로 하며 국내에서 유통이 가능해야 한다. 그 밖의 물품 은 인간이 지배할 수 있는 유체물로 보관하기에 적합한 것이면 그 종류를 불문하고 공탁할 수 있다. 일부 농산물 등 쉽게 변질될 수 있는 것은 그 자체를 공탁하기엔 어려움이 있다. 변제자는 법원의 허가를 얻어 이를 경매하거나 시가로 팔아 그 대금을 공탁할 수 있다. [네이버 지식백과] 이미 공탁했는데 만나서 돈 갚아달래요 (판례와 사례로 보는 생활법률)  "해방공탁(解放供託)" 이라는 용어 자체는 법률 용어로 공식적으로 명시되어 있지 않지만, 채무자가 공탁을 통해 채무 이행의 책임에서 벗어난다는 개념이다. 이는「공탁법」을 비롯한 여러 법률에서 찾아볼 수 있습니다. 해방공탁(release by deposit 혹은 discharge by deposit)은 채무자가 채권자에게 직접 채무를 이행할 수 없거나, 채권자가 채무 이행을 거부할 경우, 법정에 의해 지정된 기관에 채무 이행에 해당하는 금액이나 물건을 예치함으로써 채무를 이행한 것으로 간주하는 법적 절차입니다. 이러한 절차는 주로 민법, 채무의 이행 및 채권관계에 관한 법규에 의해

집합건물(Condominium Building)에는 공동주택(multiple family residential building) 및 비주거용ㆍ상업용ㆍ복합용도 건물(non-residential, commercial, or mixed-use building) 등이 해당될 수 있다. 모두 행당되는 것은 아니다. 이 중에서 구분소유권(sectional ownership)을 집합시킨 건물이고, 집합건물의 구분소유자는 토지에 대해 대지사용권(right to use site)을 가진다.

주택 전세계약 전에 확인할 사항 1. 계약 전 인근 매매가·전세가를 비교한다. 2. 부동산등기부로 집주인 채무 상태를 진단한다. 3. '변제 선순위' 근저당권설정 유무, 세금체납도 확인한다. 1. 계약 전 인근 매매가격을 확인하려면 공인중개사사무소에 문의, 유감스럽게 전세사기 문제로 공인중개사의 신뢰가 무너져 있다. 국토교통부 실거래가격 공개 시스템에서 확인할 수 있다. 또는 한국부동산원에서 제공하는 부동산테크에서도 확인할 수 있다. 2. 부동산등기부등본으로 집주인 채무 상태를 진단한다. 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등이 먼저 등기되어 있다면 해당부동산이 경매에 넘어갈 경우 낙찰금이 변제순위에 따라 배당되는데, 세입자는 전세금 및 보증금을 반환에 밀리는 문제가 발생할 수 있다.부동산등기부등본은 가까운 등기소나 인터넷등기소 또는 무인민원발급기를 이용하여 발급받을 수 있다. 3. 집주인의 세금 체납 사실 확인이다. 세금체납이 전세권보다 나중에 발생했다하더라도  해당부동산이 경매에 넘어갈 경우 세금이 먼저 변제된다. 서울시의 경우, '서울시 전월세보증금지원센터'에서는 상담을 통해 전세 계약을 체결하기 전 주의사항, 꼭 확인해야 하는 내용 등을 확인할 수 있으며 ☎2133-1200~1208로 전화하면 된다. 그리고  신축빌라 임대차계약 을 체결할 땐 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)이나 주변 중개업소에 실제 거래된 유사 매물 등을 비교해 시세를 반드시 확인해야 한다.  또한, 보증금 미반환 사고를 막기 위해서는 계약단계에서  전세보증금 보증보험 에 가입해야 한다.

전세보증금 못받아 경매낙찰 받으면 무주택자로 인정? 국토교통부는 2023년 5월 10일부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 불가피하게 거주주택을 경매 또는 공매로 매수해 소유하게 된 경우에도 무주택 자격을 인정하는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 (2023년2월 발표)을 공포하고 시행한다.  이 규칙은 공포한 날(2023년5월10일)부터 시행되며 시행 전에 임차주택을 경매 또는 공매로 매수한 경우에도 적용한다. 2023년2월2일 발표된 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 중의 일부 :  "[청약] 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건 유지"  □ 현재 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우, 무주택 기간이 인정되지 않아 향후 청약 당첨가능성이 낮아지게 되어, 피해자의 사정을 배려할 필요가 있다는 의견이 있었다.  □ 이에 따라, 앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1.5억원)이면서 전용면적 85㎡  이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주할 계획(`23.5)이다. 1) 주택을 소유하지 않은 것으로 간주하게 되면 주택의 청약에서 불이익을 받지 않을 수 있게 된다. 2) 해당 임차인이 그 이전에 주택을 소유한 적이 없다면 디딤돌대출 및 보금자리론의 생애최초 우대 혜택도 향후 주택 구입 시 사용할 수 있다. 생애최초 혜택은 디딤돌대출의 경우 금리 0.2%p 인하, 보금자리론의 경우 LTV 10%p가 완화된다.예를 들어 낙찰받은 주택을 3년간 보유 중인 세입자가 낙찰 전 무주택 기간이 5년이었다면 총 8년의 무주택 기간을 인정받는다. 마찬가지로 낙찰주택을 처분한 경우에도 소유 기간까지 포함해 무주택 기간(이전 무주택 기간+낙찰주택 보유 기간+이후 무주택 기

주택임대차보호법이 개정돼 2023년 7월19일부터는 임차권설정등기 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기를 경료할 수 있다. 법원에 가서 등기신청하면 된다. 임차권설정등기 란 임대차계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 허락을 받지 않고도 등기부등본에 임차권이 유효함을 명시하는 장치다. 임차권설정등기가 완료되면 임차인이 이사하더라도 대항력이 유지된다.

[1] 임대인의 정보 제시 의무 신설 (법 제3조의 7) ① 개정 배경 전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문이다. ② 개정 내용        - 임차인은 계약 체결시 임대인에게 정보제시 요구가능, 이에 따라 임대인은 정보제시 의무 있음.         제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서.  다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. : 이처럼 개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 "해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보"와 "국제징수법, 지방세징수법에 따른 납세증명서"를 임차인에게 제시할 것을 의무화했다. 이 규정은 법 시행이 공포된 4월 18일부터 체결되는 임대차계약부터 적용된다. ​ ③ 표준계약서 개정 - 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해지 특약 규정 : 개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정한다. 임대인이 사전 고지하지 않은 선순위 임대차 정